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官方!2021年1~4月各地税局土地增值税85问答疑汇总

放大字体  缩小字体 发布日期:2021-08-20  来源:阳光财税  浏览次数:10
核心提示:问题1:转让土地使用权,土地增值税能否核定征收?答复内容:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的

问题1:

转让土地使用权,土地增值税能否核定征收?

答复内容:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-04-12


问题2:

司法拍卖中“标的物转让登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括企业所得税、土地增值税?司法拍卖的税款时间为法院出具的成交确认书时间还是房产证办理时间?

答复内容:

税务机关根据税法规定确定纳税义务人,但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定,实质上属于成交价格是否含交易环节相关税费的民事约定。

答复机构:福建省税务局

答复时间:2021-04-12


问题3:

购入毛坯房,未另外支付土地价款,甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款,全部是房屋及建筑物的价款吗?“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗?

答复内容:

根据您的叙述,贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。购入毛坯房时未另外支付地价款,转让时不另行计算扣除。

答复机构:福建省税务局

答复时间:2021-04-09


问题4:

内蒙古自治区预征土地增值税时是否区分普通住宅和非普通住宅?内蒙古自治区税务局内蒙古自治区财政厅内蒙古自治区住房和城乡建设厅公告〔2021〕2号关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告中区分了普通住宅和非普通住宅。

答复内容:

现有有效文件中没有规定我区普通住宅和非普通住宅的具体划分标准,正式区分的新文件还未出台,建议具体咨询当地税务机关。

答复机构:税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间:2021-03-31


问题5:

我单位取得一个用地规划许可证,一个工程规划许可证,多个工程施工证,请问在土地增值税清算时,如何确定清算项目,能按照整个房地产为单位清算吗?

答复内容:

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条规定,土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

二、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

因此,根据上述文件规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。如您分期项目达到上述文件清算条件,即可办理土地增值税清算。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

答复机构:河南省税务局

答复时间:2021-04-01


问题6:

非房地产企业,一宗土地被政府收储,不符合免税条件,取得后对土地进行了简单开发,投入80万元,请问,纳税申报时,土地增值税纳税申报表(三)(非从事房地产开发的纳税人适用)里,扣除额开发支出80万在哪里填报?请直接回答填在哪里?

答复内容:

根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》税总函〔2016〕309号规定:土地增值税纳税申报表(六)(纳税人整体转让在建工程适用)

6.表第8栏至表第13栏,应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号,以下简称《细则》)规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写。

8.表第16栏“其他房地产开发费用”,应根据《细则》第七条(三)的规定填写。

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-03-26


问题7:

财法字(1995)6号第七条(一)中“按国家统一规定交纳的有关费用“具体指那些?请举例,契税是否属于此相关费用。

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-03-25


问题8:

非房地产企业,一宗土地被政府收储,不符合免税条件,取得土地时支付的出让金及契税100万元,取得后对土地进行了简单开发,投入80万元,总成本共计180万元。取得收储补偿金额共计200万元。请问,纳税申报时,土地增值税纳税申报表(三)(非从事房地产开发的纳税人适用)里,扣除额100万和80万在哪里填报?请直接回答填在哪里?

答复内容:

根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》税总函〔2016〕309号规定:

第6栏“取得土地使用权所支付的金额”,按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-03-24


问题9:

一个房地产企业将他名下的土地划拨到他的全资子公司名下,土地按取得时的价格平移到子公司账上,企业所得税按特殊税务处理,土增按评估价格的5%核定征收。那么子公司开发房地产销售之后土增清算时可以扣除的土地价款是账面的价格还是当时核定征收时的评估价格?

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:第六条计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第一款规定:“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-03-24


问题10:

土地增值税清算中,墙体水泥基金是否可作为成本扣除项目?有人说,这部分是应该由政府返还,所以不能作为成本扣除。土地增值税清算中,加计20%的扣除基数中,是否需要剔除市政配套费。有人说,不可以作为加计20%的基数,但是目前没有明文政策,想咨询下河南这边的适用政策。

答复内容:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。……(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

三、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发〔1995〕110号)规定,第五条……(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。第六条具体计算增值额时应注意什么?在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:(一)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。(二)对取得土地使用权后投入资金,将“生地”变为“熟地”转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。(三)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除。……

因此,根据上述文件规定,1.计算增值额的扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用等。其中,开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。建议您参考上述文件规定,并结合实际业务界定墙体水泥基金是否属于前述房地产开发成本,进而判定能否扣除。2.对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用规定计算的金额之和,加计20%的扣除。这两项扣除项目的具体范围,您可参考上述规定。如果存在难以界定的事项,建议携带相关资料到主管税务机关进一步确认。

答复机构:河南省税务局

答复时间:2021-03-25


问题11:

房开企业代建老年活动中心,无偿交给社区,土地增值税该如何处理,是按公共配套设施处理吗

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(二)……公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。”

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:

“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-24


问题12:

房地产企业开发时建有地下车位,对于无产权的地下车位,在进行项目土地增值税清算时:1、是否将车位纳入土地增值税清算范围,是否可以扣除车位的成本费用?2、河南省关于土地增值税清算时地下车位的成本扣除问题有无明确的文件规定?

答复内容:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定,第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。……第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。……第六条计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定,……(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

四、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条规定,(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。……(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。……

五、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。

六、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2011年第10号)第三条规定,关于车库、地下室归属问题房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

因此,根据上述文件规定,1.产权发生转移的,按规定征收土地增值税,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目,相应的成本和费用按照可按上述规定扣除。2.如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。建议您参考上述规定,具体事宜您可联系主管税务机关确认。

答复机构:河南省税务局

答复时间:2021-03-24


问题13:

安徽省某县区政府有偿收回某矿业集团去产能工业广场范围内作价出资的土地四十余亩,用于某发电项目锅炉炉渣处理配套工程建设。该土地有偿收回行为是否应做土地增值税清算?

答复内容:

1.根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第十七条 纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:(三)直接转让土地使用权的;”

2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第八条有下列情形之一的,免征土地增值税:(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。(根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》(中华人民共和国国务院令第588号)规定,自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”)”

3.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:“第十一条条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-17


问题14:

甲公司2019年5月从乙房地产开发公司购入办公楼一栋总价款4亿元,购房契税2000万元。由于购入的是毛坯房,购入后在“在建工程”科目核算,为了使该办公楼达到正常使用状态,实际发生的装修费支出1亿元,占办公楼总成本20%。甲公司按包含装修费支出的固定资产原值申报缴纳房产税。2021年3月,甲公司欲以5.5亿元的价格出售该办公楼。请问:根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第十条规定,按照提供评估价格法,甲公司实际发生的装修费支出,是否允许作为土地增值税扣除项目金额?

答复内容:

非房地产开发企业转让房产,应按评估值计算增值额,在进行重置成本价评估时可以考虑装修费用。综上所述,请您直接联系当地主管税务机关,需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。

答复机构:湖北省税务局

答复时间:2021-03-15


问题15:

河南省地方税务局公告2011年第10号《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》,(五)个人转让二手房的核定征收率,个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

请问无法清算是指什么情况,现能够提供购买时的合同、发票、契税凭据,是否不属于无法清算的情形

答复内容:

一、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发[2010]28号)第五条规定,转让二手房的问题个人转让二手房时,凡能够正确计算收入和扣除项目的,按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。

二、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2011年第10号)第一规定土地增值税核定征收率……(五)个人转让二手房的核定征收率 个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

三、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定,关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;……(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

因此,根据上述文件规定,如您转让商业房产,能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,才需要实行核定征收。关于无法清算具体定义,文件并没有明确规定,具体涉税事宜您可联系主管税务机关确认。

答复机构:河南省税务局

答复时间:2021-03-15


问题16:

1.抵减增值税销项税的土地价款对应的增值税,是否要调增地增值税的清算收入。

2.这里的土地价款包括出让金,拆迁安置款,土地的前期开发和土地出让收益。我想问的是:土地的前期开发和土地出让收益的具体内容。

答复内容:

1.根据国家税务总局公告2016年第70号规定:“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额,按照上述文件的规定,应计入土地增值税应税收入。

2.房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

上述土地前期开发费用和土地出让收益的具体内容,建议与主管税务机关进行核实。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-12


问题17:

房企一次性拍一块地,其中包括了商业用地及住宅用地,在拍卖合同上没有细分各自单价及金额,在土地增值税清算时,是否允许按使用年限折算?

答复内容:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:“一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”

根据《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)规定:“一、土地增值税清算单位的确定

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

二、扣除项目的计算分摊

房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型,采用受益和配比的分配原则,计算分摊扣除项目。对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目,应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目,应按以下原则计算分摊:

(一)对属于多个清算单位共同发生的扣除项目,其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例,下同)在多个清算单位之间进行分摊;其他共同发生的扣除项目,按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例,下同)在多个清算单位之间进行分摊。

(二)对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的,对其共同发生的扣除项目,按照建筑面积法进行分摊。若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的,对清算单位取得土地使用权所支付的金额,可按照占地面积法进行分摊。”

答复机构:浙江省税务局

答复时间:2021-03-15


问题18:

《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告第十条、十一条对土增清算分期做出了规定,规定为开发项目取得多个规划证或多个施工证的,多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的应当认定为同一分期开发项目,即以施工和预售时点来判断分期,因某些楼栋施工、预售时点即可划入前一分期,也可划入后一分期,使得证照很多的项目分期有多种分法(例甲项目共30栋楼取得了12个施工证16个规划证,难以据此划分分期,以1-6#楼举例,1-6#楼为一个规划证,1-5#楼为一个施工证,6#为一个施工证,现按照施工预售时点划分,分法一:1-3#划分为一个分期,4-6#划分为一个分期,分法二:1-4#一个分期,5-6#一个分期,分法三1-5#一个分期,6#一个分期),有人认为应将这些可自由划分的楼栋按规划证、施工证划入对应的分期,即分法三,但我认为,本条强调的是是否利用本分期项目回笼资金开工建造,就是为了解决多个规划证、施工证带来的分期困扰,仅考虑施工和预售时点即可,如果又对此再比照施工证、规划证分期,又回到了最初,违背了立法更加清晰明了的初衷,请税局给予答疑解惑

答复内容:

取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的”,是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程、主体结构工程由多个《建筑工程施工许可证》组织施工,但在该多个《建筑工程施工许可证》确认的施工项目开工时,前述多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目尚未预售。

分期开发的项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的,纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告,主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-12


问题19:

1、普通标准住宅优惠政策执行问题;请问开发的一栋楼中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅,是否可以享受普通标准住宅免征土地增值税优惠政策?若可以享受的话,计算分摊普通标准住宅与非普通标准住宅的扣除项目、增值额按建筑面积依据吗?

2、从事房地产开发的纳税人可以加计20%扣除费用,请问包括从事房地产开发的商业企业和工业企业吗?如商业企业开发一栋楼既有自持部分楼层也有出售商品房,可以加计20%扣除费用吗?

答复内容:

1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条第一款规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定:“条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。”

2.纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。

3.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

第六条计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:“第六条条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。……

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

……

(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-12


问题20:

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”;税总函〔2016〕309号附件:《土地增值税纳税申报表(三)填表说明规定:“土地增值税纳税申报表(三)的各主要项目内容,应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象。纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的,应分别填报。”

根据上述规定,甲公司2013年5月购买了拥有7个权属证书的办公楼,甲公司将该办公楼整体作为一个核算对象进行会计核算,请问:2021年3月整体转让时,申报土地增值税填写一张申报表,是否正确?

答复内容:

《土地增值税税源明细表》填表说明规定:

六、转让旧房及建筑物的纳税人适用

(一)表头项目

1.本表适用于转让旧房及建筑物的纳税人,纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内,向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表。……

2.项目名称:……非从事房地产开发的纳税人填写纳税人进行房地产项目登记时税务机关赋予的项目名称及项目编码。

(二)表中项目

本表的各主要项目内容,应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象。纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的,应分别填报。

七、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用

1.本表适用于转让旧房及建筑物的纳税人采用核定征收方式时填报。纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内,向房地产所在地主管税务机关填报本表。……纳税人在填报本表时,应同时提交税务机关出具的核定文书。

2.项目名称:……非从事房地产开发的纳税人填写纳税人进行房地产项目登记时税务机关赋予的项目名称及项目编码。

3.表中项目按税务机关出具的核定文书要求填写。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-11


问题21:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第一款规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件一:《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条规定:“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:销售额=含税销售额÷〔1+征收率)”

根据上述规定,营改增后,增值税适用简易计税,转让旧房的土地增值税应税收入=含税销售额÷(1+征收率),是否正确?

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。第五条纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。”

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件一:《营业税改征增值税试点实施办法》规定:“第三十五条简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:销售额=含税销售额÷(1+征收率)”

纳税人转让房地产时土地增值税按照转让房地产所取得的收入(该收入不含增值税)减除扣除项目的金额后的增值额按规定税率计算征收。

答复机构:山西省税务局

答复时间:2021-03-09


问题22:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第一款规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件一:《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条规定:“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:销售额=含税销售额÷〔1+征收率)”

根据上述规定,营改增后,增值税适用简易计税,转让旧房的土地增值税应税收入=含税销售额÷(1+征收率),是否正确?

答复内容:

根据财税〔2016〕43号规定:“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。……”

纳税人转让旧房,增值税适用简易计税方式计税的,应按照增值税适用征收率将含税销售额换算为不含税销售额。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-09


问题23

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第一款规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件一:《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条规定:“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:销售额=含税销售额÷〔1+征收率)”根据上述规定,营改增后,增值税适用简易计税,转让旧房的土地增值税应税收入=含税销售额÷(1+征收率),是否正确?

答复内容:

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定,关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:

(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

答复机构:四川省税务局

答复时间:2021-03-08


问题24:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第一款规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件一:《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条规定:“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:销售额=含税销售额÷〔1+征收率)”

根据上述规定,营改增后,增值税适用简易计税,转让旧房的土地增值税应税收入=含税销售额÷(1+征收率),是否正确?

答复内容:

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定:“第一条营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

答复机构:辽宁省税务局

答复时间:2021-03-08


问题25:

房地产开发企业在建设工程施工过程中,未按照合同约定时间和金额支付施工总承包方的工程进度款,施工总承包方据此向开发企业提出滞纳金、违约金、利息索赔,按照企业会计准则,由此产生的滞纳金、违约金、利息,视同工程款支出,并由施工总承包方向房地产开发企业开具了增值税专用发票。请问,由此产生的滞纳金、违约金、利息能作为土地增值税允许扣除项中吗?

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:

第六条计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-03-04


问题26:

我司为房地产公司,为加速车位去化,营销推出买房送车位活动。因房屋销售合同为住建局制式合同,无法增加赠送产权车位条款,我司采用补充协议增加赠送产权车位约定。请问土增税中如何确认划分房屋和车位收入。

答复内容:

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第十九条规定,非直接销售和自用房地产的收入确定:

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

根据国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号规定:“四、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库(车位),凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的,该地下车库(车位)相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-09


问题27:

房地产开发企业,在购房合同中明确销售精装修住宅,装修标准中带厨房电器和橱柜、玄关柜等,在电器和橱柜未单独作价,购房合同只有一个销售总价的情况下,电器和橱柜的实际成本是否可以土增税税前扣除?

答复内容:

房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以作为土地增值税的扣除项目。

文件依据:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:“四、土地增值税的扣除项目

……

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。”

答复机构:福建省税务局

答复时间:2021-03-04


问题28:

夫妻析产后,取得原配偶的房产,但购置时的发票为原配偶的,请问再转让时?房产证姓名,与购置发票姓名对不上,是否可以作为扣除项抵扣。

答复内容:

1.根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

其中,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

……

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

……”

第三,对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,实行核定征收。

2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:“六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:

(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

留言所述情形,纳税人在提供充分必要证据条件下,在不能取得旧房评估价格情况下,可以按照财税(2006)21号文件、国家税务总局公告2016年第70号相关规定计算扣除项目金额。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-03-04


问题29:

我单位因政府棚户区改造需要,房屋被政府征收所取得的补偿款是否需要缴纳增值税和土地增值税?

答复内容:

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3第一条规定,下列项目免征增值税

(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条第二款规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产。(根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》(中华人民共和国国务院令第588号)规定,自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”)

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

答复机构:四川省税务局

答复时间:2021-03-01


问题30:

根据国家税务总局公告2016年第70号第五条规定,营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务且取得符合税法规定的增值税发票,其发生的建筑安装工程费支出允许计入土地增值税扣除项目金额。甲公司转让购置的办公楼,甲公司属于土地增值税纳税人,甲公司接受建筑安装服务且取得符合税法规定的增值税发票,其发生的建筑安装工程费支出允许计入土地增值税扣除项目金额。请问上述说法是否正确?

答复内容:

房地产的转让行为分为新建房地产的转让和旧房的转让。土地增值税相关政策针对两种情形所涉及的扣除项目做了分别规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项明确扣除项目包括新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。

贵公司转让购置的办公楼为旧房转让行为,所对应《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项的扣除项目应为旧房及建筑物的评估价格,故贵公司的该经济行为不适用国家税务总局公告2016年第70号第五条之规定。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-22


问题31:

我公司是房地产开发企业增值税一般计税项目,开发住宅并对外销售,为取得土地使用权将支付土地出让金。据此,营改增后根据2016年18号公告的内容,我公司支付的土地出让金将按照含税价格并以9%的税率计算销项税抵减。对于本笔抵减的销项税额,是否要增加进入房地产销售收入,进入土地增值税清算收入?

我公司认为,根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)一、关于土地增值税清算时收入确认的问题:

土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。由于本笔抵减的销项税,将调增营业外收入,应该缴纳企业所得税。而220号文件,对于土增税收入有明确的规定,需要签订房屋销售合同或开具发票,因此本笔抵减销项税的收入,不应该纳入土地增值税清算的范围。这种理解,对吗?

答复内容:

1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

……

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。”

2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:“第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

3.根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

第五条规定:“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。”

4.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

5.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”

6.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额。……”

7.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……”

答复机构:浙江省税务局

答复时间:2021-02-25


问题32:

我司为房地产开发企业,在预交土地增值税时按照价格和面积双重标准区分普通住宅与非普通住宅,但2019年3月才公布了2018年普通住宅价格标准为6317.6元/平米,2020年9月才公布了2019年的普通住宅价格标准为7335.25元/平米。问:因价格标准公布时间较晚,在这期间,企业应该参照哪个价格标准执行?

答复内容:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定,第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。

二、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定,十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题 根据细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此,对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

三、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》(河南省地方税局公告2017年第3号)规定,一、土地增值税预征率房地产开发企业转让房地产项目,对价格在20000元/平方米(含)以上的单套房屋,预征率为6%。……三、政策衔接问题房地产开发企业转让房地产项目,价格在20000元/平方米以下的单套房屋,预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)的规定执行。……四、执行时间 本公告自2017年10月1日起执行。

因此,您可参考上述文件关于土地增值税预征的相关规定,因普通住宅价格标准公布时间的具体征管事项,建议您联系主管税务机关进一步确认。

答复机构:河南省税务局

答复时间:2021-02-20


问题33:

关于条例中第十一条:条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。如何理解本条款?城市实施规划有具体的内涵吗,如公益性质还是没有限制?城市实施规划是在国家建设需要这个大前提下吗?

答复内容:

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第十五条本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行。”文件发文日期:1993年12月13日。

2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:“第十一条……条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。”

3.根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:“四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-20


问题34:

我单位是房地产开发企业,有销售非人防车位的行为,现将进行土增税清算,想请问下,在安徽,土增税清算时,一般将非人防车位并入哪种清算类型进行清算?是直接并入非普通住宅进行清算,还是按照地上普通住宅和非普通住宅货量占比,进行拆分,分别并入到普通住宅和非普通住宅进行清算?

答复内容:

根据我省《土地增值税清算管理办法》第五十三条规定,如贵公司选择享受普通标准住宅免征政策,则应单独计算普通标准住宅增值额、增值率和应缴纳的土地增值税,车位作为非普通住宅进行清算;否则,应以整个开发项目为对象,统一计算增值情况。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-20


问题35:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定:“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问:1.根据该文件规定,营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”?如不属于,请说明理由。2.根据该文件规定,非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼,其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票,该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额?

答复内容:

1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

符合上述条件,不区分从事房地产开发纳税人或非从事房地产开发纳税人,均是土地增值税的纳税义务人。

2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定:“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”

另根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:……(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

根据上述内容,建筑安装工程费属于开发土地和新建房及配套设施的成本,转让旧房计算土地增值税扣除项目中不包含此项。

答复机构:大连市税务局

答复时间:2021-02-24


问题36:

国家税务总局公告2016年第70号第五条规定:“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问:1.根据该文件,营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”?如不属于,请说明理由。2.根据该文件规定,非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼,其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票,该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额?

答复内容:

房地产的转让行为分为新建房地产的转让和旧房的转让。土地增值税相关政策针对两种情形所涉及的扣除项目做了分别规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项明确扣除项目包括新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。

贵公司转让购置的办公楼为旧房转让行为,所对应《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项的扣除项目应为旧房及建筑物的评估价格,故贵公司的该经济行为不适用国家税务总局公告2016年第70号第五条之规定。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-20


问题37:

国家税务总局公告2016年第70号第五条规定:“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问:1.根据该文件,营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”?如不属于,请说明理由。2.根据该文件规定,非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼,其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票,该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额?

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:“第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。第五条条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人,包括个体经营者。”

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题。转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“七、关于新建房与旧房的界定问题.新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。”

您属于土地增值税的纳税人。根据您提供的信息,转让购置的办公楼,如属于转让旧房,应按照相关规定计征土地增值税。

答复机构:山西省税务局

答复时间:2021-02-20


问题38:

土地增值税清算扣除项目包括地方教育附加费吗?

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第五款:“与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也视同税金予以扣除。”

地方教育费附加并未有文件直接规定可以在土地增值税清算中税前扣除。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-19


问题39:

国家税务总局公告2016年第70号第五条规定:“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问:1.根据该文件规定,营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”?如不属于,请说明理由。2.根据该文件规定,非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼,其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票,该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额?

答复内容:

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定,纳税人转让旧房及建筑物,能提供购房发票的,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算;纳税人转让旧房及建筑物,能取得重置成本评估价格的,按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

答复机构:上海市税务局

答复时间:2021-02-23


问题40:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定:“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问:1.根据该文件,营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”?如不属于,请说明理由。2.根据该文件规定,非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼,其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票,该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额?

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:“第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。第五条条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人,包括个体经营者。”

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题。转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“七、关于新建房与旧房的界定问题.新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。”

您属于土地增值税的纳税人。根据您提供的信息纳税人转让购置的办公楼,如属于转让旧房,应按照相关规定计征土地增值税。

答复机构:山西省税务局

答复时间:2021-02-18


问题41:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定:“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问:1.根据该文件,营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”?如不属于,请说明理由。2.根据该文件规定,非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼,其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票,该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额?

答复内容:

房地产的转让行为分为新建房地产的转让和旧房的转让。土地增值税相关政策针对两种情形所涉及的扣除项目做了分别规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项明确扣除项目包括新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。

贵公司转让购置的办公楼为旧房转让行为,所对应《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项的扣除项目应为旧房及建筑物的评估价格,故贵公司的该经济行为不适用国家税务总局公告2016年第70号第五条之规定。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-20


问题42:

对房产开发公司烂尾楼项目进行破产清算,应付的建筑工程款因款未付,未取得建筑业发票,但有法院破产清算组确认的债权文书,请问这种情况在计算土地增值税扣除项目时可以扣除建筑成本?

债权确认书可以作为土地增值税清算扣除项目凭据吗?

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第三十七条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

(一)支付给境内单位或者个人的款项,且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的,以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

(二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以取得的财政票据为合法有效凭证。

(三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的,按国家税务总局有关规定执行。

(四)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(五)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”

具体可根据企业实际情况联系主管税务机关核实。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-19


问题43:

土地储备中心以市场协商价收购房产开发公司烂尾楼,然后再进行拍卖。请问这种情况,被收购土地的房产开发公司可以享受免征土地增值税优惠政策吗?

答复内容:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。(根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》(中华人民共和国国务院令第588号)规定,自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”)”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定:“……条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。”

三、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:“四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-19


问题44:

问题1:A公司从B公司受让一家房地产开发企业C的100%股权间接得到一块地,现在面临交巨额土地增值税,想问下:纳税主体包括B公司吗?

问题2:如果纳税主体包括B公司,对于转让后土地增值税的扣除项,是我们受让时的土地估值呢?还是B企业最开始取得土地的土地成本?

问题3:如果扣除项是我们受让时的土地估值,是不是需要把当前土地使用权的账面价值调增成我们受让时的土地估值?

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”、第六条规定:“计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;……”和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(一)项规定:“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)规定:“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。”

具体业务事项的判断和办理请咨询主管税务机关。

答复机构:海南省税务局

答复时间:2021-02-08


问题45:

在南昌土增税清算时,车位是否需要分摊土地成本?(2018年16号文中并未明确地价分摊方式,只是明确建安成本,之前也有群众多次咨询该问题,请再明确下,还是说地价分摊成本方式与建安一致,即地下车位也需要分摊土地成本?)

答复内容:

对土地增值税清算中成本费用归集分摊的处理,按照《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(2018年第16号)规定进行。具体涉及地下车位的土地成本分摊问题,为保持税负的总体公平,在税务总局及省、市局未出台专门规定前,由县(市、区)税务机关按照当地口径、前后一致的原则执行。

答复机构:税务总局江西省税务局

答复时间:2021-02-07


问题46:

土地增值税清算时没有取得成本发票,清算完成之后才取得,还能扣除吗

答复内容:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;……

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定,第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。……(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,第四条土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。……

四、根据《中华人民共和国税收征收管理法》(主席令第49号)规定,第二十五条纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报,报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。……第五十一条纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息,税务机关及时查实后应当立即退还;涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

因此,根据上述文件规定,土地增值税清算时,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。同时,纳税人必须按规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报,报送纳税申报表。如涉及多缴纳税款,可申请退税。暂不清楚您具体什么原因在土地增值税清算后才取得相关凭证,具体涉税事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。

答复机构:河南省税务局

答复时间:2021-02-07


问题47:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定:“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”请问:1.根据该文件,营改增后非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼是否属于该文件的“土地增值税纳税人”?如不属于,请说明理由。2.根据该文件规定,非从事房地产开发纳税人转让购置的办公楼,其购置后发生的建筑安装工程费支出如取得符合规定的发票,该支出是否允许计入土地增值税扣除项目金额?

答复内容:

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。

关于新建房与旧房的界定问题,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第四款规定:“旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”

3.根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-18


问题48:

国税发〔2009〕91号第十条规定:对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;这个条文中的已转让是指已签订购房合同还是已交房?

答复内容:

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发〔2009〕91号)规定,第十条对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。……

根据文件规定,对于符合上述条件之一的纳税人,主管税务机关可要求其进行土地增值税清算。对于“已转让”的情况暂无文件作出详细说明,具体事宜您可联系主管税务机关进一步咨询确认。

答复机构:河南省税务局

答复时间:2021-02-07


问题49:

我公司为一房地产开发企业,公司于2017年初通过招拍挂取得一建设用地,现已达到土地增值税清算条件,我公司按照规定主动清算土地增值税,但是在土地增值税清算收入的认定上面和清算税局产生异议,具体说明:我公司该项目为营改增后的新项目,根据国家税务总局2016年第18号公告,计算增值税销项税时,销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%,主管税局在清算土地增值税时说土地价款在计算增值税销项税时抵减了一部分收入,所以在确定土增税收入时应该加回来,即土地增值税清算收入=含税销售收入÷(1+9%)+土地出让金÷(1+9%)*9%。请问将土地出让金抵减销项税的金额加回来是否合理?

答复内容:

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定,第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。……第四条、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额:(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。……

因此,根据上述文件规定及按照您的描述,营改增后,房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。建议您参考上述方法计算,具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

答复机构:河南省税务局

答复时间:2021-02-05


问题50:

企业因破产清算拍卖厂房,在计算土地增值税扣除项目时,应付的工程款因款未付,施工单位也未开具建筑发票,请问如何计算工程项目扣除金额?法院认定的债权人判决书可以作为凭证依据吗?

答复内容:

1.根据财税字〔1995〕48号规定:“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

2.根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第二条 本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条本办法所称土地增值税清算(以下简称清算),是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及规范性文件规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供清算资料,办理清算申报,并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第三十五条 土地增值税清算扣除项目包括:

(一)取得土地使用权所支付的金额。

(二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用。

(四)与转让房地产有关的税金。

(五)国家规定的其他扣除项目。

第三十七条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

(一)支付给境内单位或者个人的款项,且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的,以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

(二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以取得的财政票据为合法有效凭证。

(三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的,按国家税务总局有关规定执行。

(四)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(五)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”

因您的问题前提条件不明确,具体可根据企业实际情况联系主管税务机关核实。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-10


问题51:

房地产开发企业将开发产品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值税?

答复内容:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

答复机构:国家税务总局深圳市税务局

答复时间:2021-02-04


问题52:

我司在土地增值税清算中,主动放弃普通住宅税收优惠,申请统一清算,请问如何以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率?

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

上述国家有关部门是指发展改革部门,或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

上述分期开发的项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的,纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告,主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目,应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

第十一条 房地产开发项目中,符合下列情形的,应当认定为同一分期开发项目:

(一)取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的;

(二)取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

第五十三条纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时,对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。”

土地增值税清算的其他管理规定您可参照上述文件的其他条款执行。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-02


问题53:

企业所得汇算申报表A105010中房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额,25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”栏填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值,且在会计核算中未计入当期损益的金额。那是要按税金入库期填写或按所属期填写呢?

答复内容:

“实际发生的税金及附加、土地增值税”栏填报实际缴纳入库的税款金额。

答复机构:福建省税务局

答复时间:2021-02-05


问题54:

我司是房地产开发企业,开发期间我司按照当地政府要求缴纳了排污费,请问排污费可以作为土增税成本项扣除吗?当地税务机关可能认为排污费的缴纳主体应该是施工企业,我司咨询当地环保局后,说前几年当地大部分排污费都是由开发商承担支付的。我司认为这是政府要求我司缴纳的款项(付款主体、票据抬头均是我司),土增税理应作为成本项扣除。

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第四十四条政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目,在计算土地增值税时,列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的,返还的部分不得计入扣除项目金额。”

根据上述规定,原排污费应由施工企业缴纳,并非是房地产开发企业应缴纳的收费项目,故不能作为土地增值税扣除项目。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-02-05


问题55:

我们是杭州的一家房地产开发企业,开发了一批酒店式公寓,销售许可证于2017年度取得,房屋于2017年底竣工,竣工后用于出租,已出租了将近2年,尚未销售,请问一下这种情况下,我们办理土地增值税清算应该是按照新房还是旧房进行?

答复内容:

1、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

2、根据(95)浙国税外127号、(95)浙地税三38号《关于土地增值税若干问题的补充通知》规定:浙江省新旧房按如下标准界定:凡新建完工可投入使用的房产为新建房,新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。

答复机构:浙江省税务局

答复时间:2021-02-01


问题56:

我公司是陕西省西安市的一家房地产开发公司。所开发的一个房地产项目持有一个土地证、四个建设工程规划许可证、十个商品房预售许可证。在进行土地增值税清算时,我公司以该开发项目整体作为一个清算对象进行清算。因为该开发项目是一个立项批复、整体一次性开发且账务处理上也是以这一个项目整体为成本核算对象的。请问,我司以该开发项目为一个土地增值税清算对象进行土增清算是否可行?

答复内容:

经确认,该问题文件依据为:《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。具体执行请详询主管税务机关。

答复机构:税务总局陕西省税务局

答复时间:税务总局陕西省税务局


问题57:

按照安徽省土清管理办法第53条规定:如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

现就该条中统一计算的问题咨询下贵局,问题如下:对该清算比是按照已售建筑面积占可售建筑面积比一个比例进行清算,还是需要区分不计容的不承担土地成本后,对土地成本适用一个清算比,房地产开发成本适用另外一个清算比后再计算增值额。

按照汉语言的逻辑,统一只有一个口径,合并可以适用多个口径。

故咨询贵局对统一清算的口径是一个比例还是可以区分土地成本、房地产开发成本进行清算

答复内容:

根据国税发〔2006〕187号规定:“四、土地增值税的扣除项目 (五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。”

因您的问题前提条件不明确,建议根据实际情况与主管税务机关核实。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-29


问题58:

请问土地拍卖佣金在我们安徽省土地增值税清算时可以作为扣除项目金额吗?

答复内容:

1.根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第三十五条 土地增值税清算扣除项目包括:

(一)取得土地使用权所支付的金额。

(二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用。

(四)与转让房地产有关的税金。

(五)国家规定的其他扣除项目。

第三十八条取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中,取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议,政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:“第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

……开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。……”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-28


问题59:

某开发企业,开发产品中有独立车库共计5000多平米对外出售,该批车库有规划面积、有规划验收面积、有测绘面积,目前已全部出售且办理了产权证,国土部门对该批车库出具了不计容积率证明材料,请问该批车库是否分摊土地成本?

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-28


问题60:

房地产开发企业有偿转让无产权车库(车位)的永久使用权,是否征收土地增值税的问题

答复内容:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款规定,转让无产权地下车位永久使用权,应纳入土地增值税清算范围,计算收入,并扣除相应成本费用。无产权地下车位原则上应分摊土地成本。

答复机构:税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间:2021-01-25


问题61:

未取得房地产开发资质的企业建设的房产,在计算土地增值税时能否适用加计扣除政策?

答复内容:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:

条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-02-08


问题62:

建筑公司已经给房产开发公司开票,但由于建筑公司涉及诉讼账户被冻结,房产开发公司直接把钱给了包工头,请问这个情况土地增值税清算时这笔工程款可以扣除吗?

答复内容:

根据国税发〔2009〕91号规定:“第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:

(一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

(六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-28


问题63:

我方2015年通过公开拍卖方式取得土地,对应的土地拍卖佣金直接支付给政府委托主持拍卖的拍卖公司而并非政府,且取得的佣金发票为“地方税务局通用机打发票”,发票项目和内容分别为“其他服务-佣金”,收款方也为该拍卖公司。

现项目进行土增清算,请问该笔佣金是否可在土增清算时扣除?

答复内容:

鉴于拍卖佣金不属于国家统一规定交纳的有关费用,拍卖佣金不可列入作为取得土地使用权所支付的金额扣除,但可以列入管理费,在规定比例内扣除。

答复机构:福建省税务局

答复时间:2021-01-25


问题64:

国家税务总局2016年70号公告第一条“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”由于一般计税方式增值税计算时抵减了土地价款,请问该处的销售额如何理解,以下两种方式会形成较大数据差额,哪一种正确呢?方式一:含税收入/(1+9%);方式二:增值税一般计税方式下土增应税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入-销售额*9%=含税收入-(含税收入-该类别累计已售开发产品允许扣除的土地价款)/(1+9)*9%=(含税收入+该类别累计已售开发产品允许扣除的土地价款*9%)/(1+9%)。

答复内容:

根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定:

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-02-19


问题65:

1、肥西县一房地产开发企业按照国家有关规定配建的地下人防工程,在建成验收后,用于小区业主平时停放车辆使用。因人防工程属于国防设施,该房地产企业对于该人防车位既没有对外出售,也没有对外出租,已移交给小区物业管理公司进行管理,无偿移交供全体业主停车使用。同时,该房地产企业取得了人防部门的人防工程竣工验收意见书和人防工程委托管理责任书,现请问局专家对于该人防工程所发生的成本能否可以凭借上述书面证明材料在土地增值税清算中予以扣除?谢谢!

2、如果就目前上述地下人防车位作为公共配套的资料有瑕疵的话,还需补充哪些资料,谢谢!

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关应当调查取证予以确认。

(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”

具体资料可根据您企业实际情况与主管税务机关核实。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-19


问题66:

内蒙古土地增值税开发费用扣除比例如何规定的?

答复内容:

根据《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法>的通知》(内地税字〔2005〕116号)第十九条第(三)款规定,房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。

对房地产开发费用,纳税人不能按房地产开发项目实际发生的费用进行扣除的,应按以下标准扣除:

1、财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)(二)项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

2、财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的,其房地产开发费用按本条(一)(二)项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。

答复机构:税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间:2021-01-15


问题67:

关于高安国融房地产投资有限公司土地增值税遗留问题的情况汇报

一、市政府办公室文件明确我司可以享受锦江外滩项目商铺实现销售后免征土地增值税的优惠。

(一)市政府相关文件情况

1.2002年3月3日,市政府办公室向我司下发抄告单(高政办秘抄字(2002)17号,以下简称“17号抄告单”),明确“锦河南岸沿江中路改造工程在建设、销售和市场培育过程中,享受高府办发[1999]34号《关于新建瑞州大市场优惠政策的通知》和高府办发[1999]36号《关于开发建设朝阳门商贸城的优惠办法》中规定的优惠政策。”

2.《关于新建瑞州大市场优惠政策的通知》(高府办发[1999]34号,以下简称“34号通知”)第2条规定,“二、商铺销售过程中免征以下税费1.土地增值税……”。

(二)国务院关于解决税收优惠等历史遗留问题的通知

《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》(国发〔2015〕25号,以下简称“25号文”)对此种因税收优惠政策引起的历史遗留问题提供了解决方案指导。其中,25号文明确规定:“第2条各地区、各部门已经出台的优惠政策,有规定期限的,按规定期限执行;没有规定期限又确需调整的,由地方政府和相关部门按照把握节奏、确保稳妥的原则设立过渡期,在过渡期内继续执行。

第3条各地与企业已签订合同中的优惠政策,继续有效;对已兑现的部分,不溯及既往。”

二、我司的诉求如下:

1.按高安市政府相关文件,免征我司2002年至2005年止商铺销售的土地增值税。

依据:

(1)《税收征收管理法》第3条。

(2)《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》(国发〔2015〕25号)第2条和第3条;

(3)17号抄告单;

(4)34号通知第2条。

答复内容:

高政办秘抄字(2002)17号此文件是非税务下发,且当地政府并没有反馈到税务部门,税务部门无法免征纳税人的土地增值税。

答复机构:税务总局江西省税务局

答复时间:2021-01-18


问题68:

请问房地产开发企业,同一项目分三期开发,地下车库三期业主都有购买,请问地下车库费用扣除是三期分摊,还是在一期核算

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第九条纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算,准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的,应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的,应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

上述国家有关部门是指发展改革部门,或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

上述分期开发的项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的,纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告,主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目,应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

第十一条 房地产开发项目中,符合下列情形的,应当认定为同一分期开发项目:

(一)取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的;

(二)取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。第三十六条扣除项目应同时符合下列要求:(五)纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-18


问题69:

我公司在合肥市肥西县开发了一个小区,现在在进行土地增值税清算,有二张2015年以前取得的供电和供水工程的发票是合肥市供电局和自来水公司开具的,经过多次协调他们都不愿意到肥西县代开发票,请问这种情况土地增值税清算可以扣除吗?我们公司如何处理?

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第三十七条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。包括但不限于:

(一)支付给境内单位或者个人的款项,且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的,以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

(二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以取得的财政票据为合法有效凭证。

(三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证;属于境内代扣代缴税款的,按国家税务总局有关规定执行。

(四)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(五)财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-18


问题70:

我公司是安徽省一家生产企业,主要是生产保温材料。2014年12月26日,我公司将名下的5号厂房评估作价152万和现金出资128万作为投资入股到本地一家防腐安装有限责任公司,由于对方公司一直未取得资质,不能承接施工业务,故128万现金出资始终没有到位。2020年由于疫情影响,我公司经营状况进一步恶化,在当地区管委会的关心下,我公司于2020年10月经过股东决议:未到位的128万改用将公司名下的6号厂房入股作价投资该防腐安装有限责任公司。请问:(1)我公司以名下6号厂房作价入股投资到另一家企业,是否可以享受财税2018年57号文的第四条规定:“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。”?(2)财税2018年57号文的第四条“改制重组”有啥具体的界定吗?

答复内容:

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

具体情况可联系主管税务机关核实。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:安徽省税务局


问题71:

2016.5.1-2016.10.31期间,房企一般计税方法如何预缴土地增值税?

答复内容:

根据财税〔2016〕43号规定:“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

六、……本通知自2016年5月1日起执行。”

具体需联系主管税务机关核实。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-18


问题72:

一般纳税人房地产企业预交土地增值税能否按照 土地增值税=预收款/(1+9%)*土地增值税预征率预交土地增值税,而不按照国家税务总局公告2016年第70号文土地增值税预征的计征依据=(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率预交土地增值税

答复内容:

1.根据国家税务总局公告2016年第18号规定:“第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照9%(根据财税〔2018〕32号文件规定,自2018年5月1日起,原适用17%和11%税率的,税率分别调整为16%、10%。根据财政部税务总局海关总署公告2019年第39号文件规定,自2019年4月1日起,原适用16%和10%税率的,分别调整为13%、9%。)的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。”

2.根据国家税务总局公告2016年第70号规定:“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-15


问题73:

非上市公司股权100%转让是否涉及土地增值税,该公司核心资产为不动产

答复内容:

根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)规定:

鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

答复机构:河北省税务局

答复时间:2021-02-08


问题74:

关于国家税务总局公告2016年第70号文件中的适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;其中这里的土地增值税清算收入=全部价款和价外费/(1+9%)计算的,还是按土地增值税清算收入=(全部价款和价外费+当期允许扣除的土地价款*9%)/(1+9%)计算的呢?

答复内容:

土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

文件依据:《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”

答复机构:福建省税务局

答复时间:2021-01-14


问题75:

关于国家税务总局公告2016年第70号文件中的适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;其中这里的土地增值税清算收入=全部价款和价外费/(1+9%)计算的,还是按土地增值税清算收入=(全部价款和价外费+当期允许扣除的土地价款*9%)/(1+9%)计算的呢?

答复内容:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

......

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:“第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

三、根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

第五条规定:“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。”

四、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;……”

答复机构:浙江省税务局

答复时间:2021-01-12


问题76:

背景:某房地产开发公司2003年5月将其名下的土地投资到另一开发公司。该土地购买原价为1970万元,投资时双方作价为3000万元,投资方取得一定股权,被投资公司以3000万元作为土地成本入账,被投资公司再转让时,应以投资时双方作价的3000万元作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额。

1.上述皖税函(税收个案批复)〔2018〕1号中提的3000万投资方需要开票到上述“另一开发公司”吗?

2.在土增清算时,作价的3000万元可以直接作为“取得土地使用权所支付的金额”进行成本扣除吗?

答复内容:

1.以土地作价投资涉及土地使用权转让的交易行为,应如实开具发票。

2.符合皖税函【2018】1号文件规定情形的,可以按照文件规定的处理方式执行。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-15


问题77:

我司是一房地产开发企业,假如我司2020年9月份向主管税务机关提交了土增税清算报告,报告中我司应补缴土增税100万元。请问该100万元我是在2020年9月缴纳还是税局审核结束出具结论后缴纳?

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第三十条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核;确需延长审核时间的,应当经主管税务机关主要负责人批准。第三十二条主管税务机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管税务机关或市、县税务机关集体审议、批准后,由主管税务机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-14


问题78:

我司是一房地产开发企业,假如我司2020年9月份向主管税务机关提交了土增税清算报告,2020年9月在大厅进行了土增清算报表的申报,按表中应缴数据缴纳了土增税100万元。2020年10-12月税局领导审核后,出具审核结论,审核结果我司需要缴纳150万元土增税(我司认可)。

请问:1.我司在2021年缴纳50万元土增税时,需要缴纳滞纳金吗?如果需要缴纳滞纳金,滞纳金从什么时候开始算?

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第二十一条符合本办法第十七条规定的房地产开发项目,纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管税务机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目,且主管税务机关已下发《税务事项通知书》通知清算的,应当在收到通知书之日起90日内,向主管税务机关办理清算申报。

第三十条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核;确需延长审核时间的,应当经主管税务机关主要负责人批准。第三十二条主管税务机关开展清算审核,应当由分管领导牵头,组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管税务机关或市、县税务机关集体审议、批准后,由主管税务机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由,纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。第五十一条纳税人办理清算申报后,主管税务机关通过清算审核补缴的税款,应当自本办法规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。税务机关延长审核时间的,延长审核期间不加收滞纳金。”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-14


问题79:

财税【2016】43号第三条规定可否作为预缴土地增值税计税依据。房地产企业,土地增值税预缴按:预收账款/[1+税率)‘土地增值税预征率,方法计算是否符合税法规定。

答复内容:

根据国家税务总局公告2016年第70号规定: 关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改培后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-14


问题80

国家税务总局公告2016年70号,关于土地增值税收入确认,第一条其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额,但第四条土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收

因为销项税额中是(收入一土地出让金)/1.09*0.09计算的这两个对于收入的解释不一致,应该怎么理解?

答复内容:

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)文件规定,第一条是关于营改增后土地增值税应税收入确认问题,第四条是关于营改增前后土地增值税清算的计算问题,两者不矛盾。

答复机构:税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间:2021-01-06


问题81

关于印花税的扣除在财税字1995(48)号中解释印花税在管理费用中扣除,所以不应在税金扣除,但是财会2016(22)文件中,把印花税调整到税金及附加科目,管理费用中已经不包括了,现在是否可以扣除?

答复内容:

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995)48号)第九条规定,细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此,不管计入何种会计科目,细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。

答复机构:税务总局内蒙古自治区税务局

答复时间:2021-01-06


问题82

土地增值税清算采取核定征收方式,其税率怎么确定?是统一都按照收入的5%,还是怎么确定?

答复内容:

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第四十七条在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算:

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账薄,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算申报,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%。答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-08


问题83

一老项目,因施工企业破产倒闭,该项目工程成本票据无法开具,开发商无法取得工程成本票据。该项目收入能够可靠计量,但因无法确定成本而土地增值税清算,按税法规定需采用核定方式征收。请问该项目如果按核定征收清算,其征收率如何确定?

答复内容

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定:“第四十七条在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算:

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账薄,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算申报,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

按照收入金额的一定比例实行核定征收的,核定征收率不得低于5%。答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-08


问题84

依据”中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995]6号”文件规定在土地增值税清算时:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。疑问事项:上述关于土地增值税清算时,分期开发对土地总成本,对应的各期土地成本的分摊方法(占地面积分摊方法与建筑面积分摊方法),企业是否可以自主选择其中一种分摊方式进行分摊土地成本?(简而言之,开发商取得一块土地分为一期二期进行开发,土地增值税清算时土地总成本分摊到一期二期如何分摊?现有的财法字[1995]6号文件中明确的两种分摊方法(占地面积分摊方法与建筑面积分摊方法),企业是否可以自主选择其中一种分摊方式进行分摊土地成本?)

答复内容:

您好,根据《土地增值税清算管理规程》的有关规定,纳税人分期开发项目,应按照受益对象合理分配。因此对成片受让土地后分期开发的,地价款按照受益对象合理分配,即按各期占地面积分配分摊。

答复机构:福建省税务局

答复时间:2021-01-05


问题85

房地产企业一块土地分期开发产品时,每期涉及业态不同,比如一期为多层、二期为别墅、三期为高层,土增税清算时各业态间土地成本应如何分摊?依据安徽省土增税清算管理办法“纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的,应按照受益对象,采用合理的分配方法分摊”,对多种业态产品在土增税清算时土地应采用何种方式未明确,能否指导多种业态下采用何种方法分摊土地更为合理,是采用建筑面积法,还是占地面积法,还是其他方法?

答复内容:

根据国税发(2006)187号规定:“四、土地增值税的扣除项目…

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。”

具体方法可根据企业实际情况联系主管税务机关核实。

答复机构:安徽省税务局

答复时间:2021-01-06

 
 
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