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如何做好土增税、房产税的筹划,地产人搞懂这篇就够了!

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-09-04  浏览次数:18
核心提示:土地增值税最大的特点不仅在于“土”,而且税负大,筹划空间较多。随着房地产项目的利润逐渐摊薄,开发商也开始做精细化管理,前端投资人员也逐渐在拿地阶段就会将税务筹划考虑到测算模型中。按照增值率的高低,土地增值税的税率有30%、40%、50%、60%四档,最高税率达60%。首先需要了解土增的计算逻辑,公式如下:土地增值

土地增值税最大的特点不仅在于“土”,而且税负大,筹划空间较多。

随着房地产项目的利润逐渐摊薄,开发商也开始做精细化管理,前端投资人员也逐渐在拿地阶段就会将税务筹划考虑到测算模型中。

按照增值率的高低,土地增值税的税率有30%、40%、50%、60%四档,最高税率达60%。

首先需要了解土增的计算逻辑,公式如下:

土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

其中:

增值额=房地产销售收入-扣除项目金额

扣除项目金额=直接开发成本+开发费用(可按开发成本的10%核定)+ 加计扣除(直接开发成本的20%)+ 流转税费

关于如何做好税筹,主要还是从土增本身逻辑出发,总结分为以下几个方面:

(1)利用税收政策合理避税

(2)销售收入方面筹划空间

(3)成本方面筹划空间

我们逐一而看。

01 利用税收政策合理避税

思路一、普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税

根据税法,普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

因此,在实操中可以根据这一政策调整普宅与非普宅的比例,以及普宅的成本投入。

以下表普通住宅定价为例:

价格定为5900元/方时,毛利率为 39.66%、增值率为18.95%,不用交土地增值税,利润较6000元/方 的定价还大一些。

因此,在普通标准住宅销售定价过程中,充分考虑项目增值率的临界点,寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡。

思路二、争取核定税收的方式

土地增值税的缴纳方式原则上分为核定征收和据实清算两种,一般情况下,核定征收主要是在账册不齐等特殊情况下。

对于收并购项目,由于项目复杂,很有可能存在账册不齐、难以核定的情形,这时候如果项目属于高毛利的项目,应当积极争取核定税收的方式。

举个例子:

某项目总收入2亿元,可扣除金额为1.1亿元,则增值额为9000万元, 增值率为81.81%,土地增值税为3050万元。

此项目系收购项目,账册不齐,若最终税局能以5%的税率核定征收, 则土地增值税为1000万元,节税2050万元。

思路三、延后土地增值税清算时点,提高动态指标

这一点毋庸置疑也比较容易理解,应当与沟税务局积极沟通通,尽可能延后土地增值税清算时点。

对于提高irr、roe等动态指标大有帮助。

02 销售收入方面的筹划空间

思路一、合理分解销售收入

税负与销售收入呈正向关系,销售方面的筹划重点在于采用灵活的销售方式,合理分解收入。

在合法的情况下,如果能通过业务类型的调整,将部分房产销售收入转化为其他非房产销售名目的收入,或是销售收入在普宅、非普宅等不同业态之间分摊,则可以降低项目或不同业态的的增值率及税基,从而降低整体税负。

此外,如果项目物业中涉及持有型物业,因为持有型物业产权并不发生实质性转移,因此不征收土地增值税。

所以在特殊情况下,也可以对毛利率高的商业物业可用通过持有出租,减少对外出售比例的方式来减少和推迟土地增值税的缴交。

思路二、利用股权交易方式避税

这一税筹的思路主要是利用股权交易下无需缴纳增值税和土增税。

例如某项目中有一办公楼准备出售,可先将办公楼整体以相对较低价格投资成立项目公司、而后出售项目公司股权;或者先以货币资金作为注册资本成立新的全资子公司,而后以办公楼整体对其进行增资。

举个例子:

某办公楼面积为2000平米,建造成本为800万元,可以6.2万元/方价格推向市场。

此时总售价为1.24亿元,土地增值税为5788万元,总体税负为 7767万元(占收入的63%)。

如果某客户愿意以6万元/方的价格整体购买,并愿意配合进行筹划。

则可以6000万元成立壳公司,将此办公楼整体先以3万元/方的价格出售给先成立的壳公司。

而后将整个壳公司的股权以1.2亿元出售给客户,相当于以出售股权的形势代替 出售实物(股权出售环节不需要交纳营业税及契税)。

此时,土地增值税为2291万元,降低3497万元;税负总额为 4774万元,节税2993万元。

03 成本方面税筹空间

思路一、合理选择地价分摊方式

如果项目中有别墅、商业与住宅等不同物业,地价可以按建筑面积与按占地面积两种方式进行时。

由于同等建面的别墅占地面积较住宅大得多,且别墅毛利率较住宅要高,因此,按占地面积分摊时别墅分得的土地成本更多。

所以,当项目规划有不同的物业形态时,建议在可行的情况下对国土证进行分证,高增值率物业(如别墅等)单独出具国土证和规划证,以利降低别墅物业增值率水平。

思路二、合理分摊项目成本

各公司应充分利用综合开发优势,在政策许可的前提下,对成本费用进行合理分摊

包括持有物业与销售物业之间、普通标准住宅与非普通标准住宅之间、公建配套设施等,寻求最佳税收效益。

房产税税收筹划案例分析

房产税指的是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。

随着国家逐渐加大对房产税的征管和稽查力度,房产税作为企业税收的一项重要支出,更需要对房产税进行科学筹划来降低企业赋税。

# 房产税的计征方式 #

从价计征

以房产余值为计税依据,即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。

从租计征

以房屋出租取得的租金收入为计税依据,税率为12%。

#税收筹划#

通常情况下,税收筹划主要思路是从价计征的要降低房产原值,从租计征的要尽量降低租金收入。根据测算比较两种方式税负的大小,利用税收优惠政策的同时根据实际情况选择税负低的计征方式,达到节税的目的。


从价计征降低房产原值

房产指的是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产指的是有屋面和维护机构,可供人们在其中学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所,但独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、室外游泳池等,则不属于房产。若将不符合房产的建筑物在会计账簿中单独核算,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不缴纳房产税。

#小案例#

甲企业有一厂房,工程造价300万元,其中厂房建筑成本200万元,厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一:将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=300×(1-30%)×1.2%=2.52万元。

方案二:将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算,应纳房产税=(300-100)×(1-30%)×1.2=1.68万元。

方案二节省支出0.84万元。


从租计征降低租金收入

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。通常情况下,企业租赁除了房屋设施之外,还有办公家具、机器设备等附属设施等,但现行税法对这些设施并不征收房产税,若将这些设施与房屋一同缴纳房产税,就会增加企业的税负负担。

 
 
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