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土增清算基础税收及案例解析

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-09-04  浏览次数:18
核心提示:土地增值税的概念:是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。如何理解:1、土地增值税只对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。2、只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产

土地增值税的概念:是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

如何理解:

1、土地增值税只对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。

2、只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。

3、对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为,而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。

一、土地增值税清算的政策体系

《土地增值税暂行条例》

《土地增值税暂行条例实施细则》

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)

二、土地增值税清算资料准备

1、土地增值税清算申报资料

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料:

(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)

(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

(三)项目金竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

2、清算申报报送资料清单

一、纳税申报表

二、清算报告

三、申报附列资料

第一卷:土地使用权支出目录,列明日期、凭证类型、金额、摘要、收款单位名称、页码,并进行分项合计、总合计

1、土地出让:

(1)土地使用权出让合同

(2)国有土地使用证

(3)土地出让金支付凭证

(4)契税完税凭证

(5)取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家规定统一缴纳的有关费用凭证

(6)与政府相关部门的协议

2、土地转让:

(1)转让合同

(2)国有土地使用证

(3)取得土地使用权的支付凭证

(4)契税完税凭证

(5)取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家规定统一缴纳的有关费用凭证

(6)国土局土地使用权转让登记表

(7)与政府相关部门的协议

第二卷:有关政府批文资料列出目录及页码

1、开发项目立项批复

2、规划申请、报告及图纸,建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、建筑工程施工许可证

5、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表

6、房屋土地测绘技术报告书

7、房屋所有权证

8、商品房销(预)售许可证

9、允许扣除的公共配套设施相关移交证明手续

第三卷:房地产开发成本

提供发票真伪查询结果,并附在相应的票据后;提供各项成本目录,列明日期、凭证类型、金额、摘要、收款单位名称、页码,并进行分项合计、总合计;成本资料按照合同、工程结算单、相关凭证及发票、发票查询结果的顺序装订

1、土地征用及拆迁补偿费

(1)各项支出的凭证及发票:

①土地征用费用凭证

②耕地占用税凭证

③劳动力安置费凭证

④安置动迁用房支出凭证

⑤拆迁补偿款凭证

(2)土地征用补偿协议

(3)各项安置服务协议

(4)拆迁补偿协议

(5)支付的拆迁补偿取得的发票(单位)

(6)领款证明(个人)

2、前期工程

(1)各项支出的凭证及发票:

①规划费用凭证

②设计费用凭证

③项目可行性研究费用凭证

④水文费用凭证

⑤地质费用凭证

⑥勘探费用凭证

⑦测绘费用凭证

⑧七通一平支出凭证

(2)相关合同及补充协议

3、建筑安装工程

(1)各项支出的凭证及发票:

①建筑安装工程费用凭证

②安装工程费用凭证

③支付给承包方费用凭证

④其他建筑安装工程凭证

(2)相关合同及补充协议

(3)工程结算单

(4)若发生材料款请提供相关材料款的合同及采购明细

4、基础设施工程

(1)各项支出的凭证及发票:

①开发小区内道路凭证

②供水工程、供电工程、供气工程支出凭证

③排污工程支出凭证

④排洪工程支出凭证

⑤通讯工程支出凭证

⑥照明工程支出凭证

⑦环卫工程支出凭证

⑧绿化费用凭证

⑨其他设施工程发生的支出凭证

(2)工程合同及补充协议

(3)工程结算单

5、开发间接费

(1)各项支出的支出明细、凭证及原始凭据(大额)

(2)项目部人员名单及工资表

(3)固定资产折旧明细表

(4)周转房使用人员明细协议

 
 
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